Інвестиції у власний капітал - пояснення

3 тижні, 3 дня тому - Вересень 04, 2022
Інвестиції у власний капітал - пояснення
Короткий гайд щодо угод про участь у капіталі.

Більшість власників будинків, які хочуть власний капітал зробити ліквідним, звертаються до традиційних варіантів іпотеки, таких як рефінансування готівкою, позика під житло або HELOC. Але є ще один спосіб для клієнтів отримати доступ до капіталу своїх будинків: інвестиція в власний капітал або «угода про розподіл капіталу»

З інвестиціями в житло ви продаєте частину вартості свого майбутнього житла й отримуєте одноразову виплату готівкою. Ці угоди можуть бути складними, і не кожен домовласник задовольняє вимогам. Але для тих, хто це робить, це може бути розумним способом отримати доступ до грошової вартості вашого будинку, не беручи новий іпотечний платіж.

Якщо ваш клієнт може бути зацікавлений в угоді про розподіл капіталу, ось що вам слід знати.

Що таке інвестування у власний капітал?

Інвестиції у власний капітал , також званий угодою про розподіл капіталу, — це відносно новий фінансовий продукт, який дозволяє вам продавати власний капітал у вашому будинку в обмін на авансовий платіж готівкою. Але це не кредит, і щомісячні платежі не потрібні. Крім того, це не передбачає взяття боргів або продажу вашого будинку.

Навпаки, більшості домовласників, які хочуть отримати доступ до грошової вартості свого будинку, потрібно або рефінансувати свою іпотеку, взяти другу іпотеку, або продати нерухомість. В умовах високих процентних ставок взяти кредит на нове житло може здатися не дуже привабливим. І тут вступають у дію угоди про розподіл капіталу.

Завдяки цій домовленості ви співпрацюєте з компанією, яка займається інвестиціями в нерухомість, такою як Hometap, Splitero, Unlock, Unison, Point або Fraction, і отримуєте швидкі гроші, продавши частину капіталу, який ви накопичили.

Як працюють угоди про розподіл капіталу

Інвестиційні компанії в нерухомість можуть запропонувати вам негайну готівку в обмін на частку у вашому майбутньому капіталі. Часто вам доведеться повернути суму, яку ви надали в кінці встановленого терміну, плюс відсоток будь-якого прибутку від власного капіталу, який ви накопичили за цей час.

Приклад інвестицій у власність

Ендрю Летам, сертифікований спеціаліст з фінансового планування та редактор SuperMoney.com, каже, що способи інвестиції в нерухомість можуть дещо відрізнятися від компанії до компанії. Ось приклад того, як працює одна конкретна модель:

«Уявіть, що у вас є будинок у Каліфорнії вартістю 500 000 доларів. У вас накопичено 200 000 доларів США. Ви шукаєте 100 000 доларів США готівкою від інвестиційної компанії. «Компанія пропонує вам 100 000 доларів США за 25% майбутньої подорожчання вашого будинку», — каже Летам.

Він продовжує: «Припустімо, що вартість вашого будинку зросте до 740 тисяч доларів протягом наступних 10 років (десятиліття — це загальний термін для інвестицій у нерухомість). Це припускає річний рівень підвищення курсу приблизно на 4%, що є близьким до середнього історичного показника. У цьому сценарії вам доведеться повернути 100 000 доларів інвестиції, а також 25% оціненої вартості вашого будинку».

Використовуючи цей приклад, це означатиме, що ви винні 100 000 доларів США плюс 60 000 доларів США (240 000 доларів США у вигляді збільшення вартості будинку х 25%).

Два типи інвестицій у капітал

Інвестиції у капітал фактично бувають двох форм: спільний капітал і спільна оцінка. Що стосується першого, коли ви створюєте капітал у своєму домі, інвестор в нерухомість також робить це. З останнім інвестор ділиться лише частиною подорожчання вище встановленої початкової точки.

Переваги інвестування у капітал

Основна перевага інвестування у власний капітал полягає в тому, що ви можете вилучити власний капітал, не втягуючись у подальші борги, на відміну від рефінансування готівки, позики в житло або HELOC.

«Крім того, немає щомісячних платежів, що є чудовим плюсом для власників будинків, які борються з грошовими потоками», — каже Латам. «Сума, яку ви повинні повернути інвестору, змінюватиметься залежно від того, наскільки збільшиться вартість вашої власності. Якщо вартість вашого будинку падає, знижується і сума, яку ви повинні повернути».

Крім того, із моделями спільного підвищення вартості у вас зазвичай є принаймні 10 років, поки інвестиції та частка підвищення вартості не будуть повернуті. До закінчення цього терміну не потрібно здійснювати щомісячні або мінімальні платежі. (Проте вам потрібно буде повернути гроші, якщо ви продасте або рефінансуєте свій будинок раніше.)

Недоліки інвестування у капітал

З іншого боку, ви можете заплатити компанії високу норму прибутку за проданий капітал, якщо вартість вашого будинку суттєво зросте. Якщо ви замість цього вибрали позику під нерухоме майно або рефінансування з нижчою фіксованою відсотковою ставкою, можливо, ви заплатили менше за капітал, який ви ліквідували.

«Рівень прибутку, який компанія може отримати від інвестицій в нерухомість, залежатиме від ринку, на якому знаходиться будинок, ціни, за якою інвестор придбав нерухомість, відносної привабливості будинку на ринку та заборгованість за кредитом, який обтяжує будинок», – зазначає Келлі Макканн, адвокат із Портленда, штат Орегон.

Інвестиції в нерухомість також можуть бути складними для розуміння.

«Загалом більшість домовласників просто не мають необхідного розуміння законодавства про цінні папери, щоб оцінити ризики, які вони несуть, продаючи частину власного капіталу у своєму будинку», — додає Макканн.

Кому варто розглянути можливість інвестування у власний капітал?

Використання капіталу вашого будинку може мати великі переваги. Можливо, ви хочете консолідувати борг під високі відсотки або погасити свої студентські позики. Можливо, ви хочете профінансувати дорогий проект покращення будинку або зробити перший внесок у інвестиційну нерухомість. Або ви готові почати новий бізнес. Якою б не була причина, ліквідація власного капіталу може запропонувати швидке рішення грошових коштів.

Інвестиції в власний капітал можуть бути хорошим варіантом для власників будинків, які бажають отримати капітал і збільшити грошовий потік без подальших боргів або щомісячних платежів.

«Інвестиції в акції житла також привабливі для власників будинків із високим співвідношенням боргу до доходу або тих, хто не має відмінної кредитної історії, оскільки інвестиції в акції житла, як правило, мають більш поблажливі критерії відповідності», — продовжує Латам.

Інвестиції в нерухомість також можуть надати варіант для власників будинків, які можуть не претендувати на інші позики на нерухомість або просто не хочуть брати борги.

«Можливо, ви працюєте самостійно або маєте мінливий дохід. Або, можливо, ви тимчасово безробітні або маєте справу з неочікуваними витратами на лікування. Оскільки відсоткові ставки та вартість боргу зростають, інвестиції в нерухомість стають особливо привабливими для широкого кола домовласників, оскільки тут немає щомісячних платежів або відсотків», — каже Рейчел Кеохан, віце-президент із маркетингу бостонської компанії Hometap.

Як кваліфікуватися для інвестиції у власний каптіал

Щоб мати право на інвестиції в нерухомість, ви повинні відповідати певним критеріям.

«Наприклад, у нашій компанії [Hometap] ми зазвичай інвестуємо лише в ті об’єкти, у яких власник житла має щонайменше 25% капіталу, — каже Кеохан. «Отже, якщо співвідношення позики до вартості (LTV) перевищує 75%, Hometap може бути не найкращим рішенням».

McCann попереджає, що ваш іпотечний кредитор може не дозволити вам укласти угоду про розподіл акцій, або вас можуть покарати за це.

«Часто кредитні документи на позику під іпотечне забезпечення не дозволяють домовласнику продати частину власного капіталу без негативних наслідків», — каже Макканн.

Проведіть власний дью-діліженс (належну обачність), перш ніж укладати угоду про інвестиції в нерухомість. Хоча відгуки на фінансових веб-сайтах, безумовно, корисні, сайти з відгуками споживачів, такі як Trustpilot, можуть допомогти вам отримати краще уявлення про справжній досвід власника житла.

«Здійснюйте покупки серед різних інвестиційних компаній, порівнюйте кілька пропозицій, перш ніж прийняти одну, і уважно читайте всі дрібні шрифти», — рекомендує Летам.

Також уточніть у свого іпотечного кредитора відсутність штрафних санкцій за укладення угоди про розподіл акцій, і подумайте про те, щоб залучити адвоката для перевірки угод і документації.

* Альтернативні варіанти доступу до власного капіталу*

Інвестиції в нерухомий капітал або угода про спільний капітал — не єдиний вибір, якщо ви хочете отримати доступ до грошової вартості свого будинку. Якщо ви відповідаєте вимогам, натомість ви можете витягнути капітал зі свого будинку за допомогою:

  • Позика під нерухоме майно, яка слугує забезпеченою другою іпотекою та виплачує одноразову суму при закритті;
  • HELOC, з якого ви можете взяти та повернути за потреби;
  • Рефінансування готівкою, яке передбачає залучення власного капіталу, а також рефінансування вашої основної іпотечної позики; і
  • Зворотна іпотека, якщо вам 62 роки або старше.

Один із цих варіантів може краще задовольнити потреби вашого клієнта, не пропонуючи частину їхніх майбутніх прибутків від капіталу.

Також радимо