Зниження на 30%, чи все ще треба купляти REIT торгових центрів?

Попит на торгові центри зменшується, але це не означає, що майбутнє Simon Property Group також зменшується.

Оскільки S&P 500 піднімається вгору після дуже важкого року для ширшого індексу, деякі акції все ще переживають удари. Одним із них є Simon Property Group, провідний інвестиційний фонд нерухомості (REIT) для торгових центрів. На даний момент акції Simon впали на 30% з початку року, зараз вони торгуються в 9 разів більше, ніж кошти від операцій (FFO). Проте зростаюча стурбованість майбутнім торгових центрів дає інвесторам паузу і змушує багатьох замислюватися, чи варто придбати цей REIT.

Торгові центри не вмирають, вони просто змінюються

Для мілленіалів, торговий центр був не просто місцем для покупок; це були емоції. Це було місце, де можна провести день, зустрітися з друзями, зайнятися спортом або подивитися останній блокбастер.

Як би мені не подобається ностальгічне відчуття, яке приносять торгові центри, вони вже не те, що були раніше. Легкість онлайн-покупок повільно призвела до зниження відвідуваності торгових центрів, навіть до пандемії. Але COVID-19 зробив торгові центри ще менш привабливими, і все більше споживачів віддають перевагу торговим центрам під відкритим небом, а не критим.

То що ж робити Simon-у, найбільшому в країні оператору торгових центрів і аутлетів? Розгортатися.

Епоха переосмислення

Багато операторів торгових центрів змінюють свої пропозиції, щоб залучити та утримати клієнтів на довгострокову перспективу. Вони здають приміщення в оренду для нових бутиків і поп-ап магазинів (pop-up store), а не для великих магазинів чи національних мереж. Вони додають технологічні зручності, як-от розумні роздягальні, і розширюють досвід, включаючи різноманітні фудкорти, більше ресторанів і навіть розважальні атракціони, зелені насадження, музеї, американські гірки, акваріуми тощо.

Торгові центри також вивчають ідею оренди приміщень для офісів, промислових цілей або готелів. Наприкінці 2020 року Simon обговорював з Amazon потенційні можливості оренди вільних приміщень. Хоча нічого не вдалося досягти, це ознака того, що Simon більш ніж відкритий для коригування своєї бізнес-моделі, щоб задовольнити мінливі потреби своїх магазинів і клієнтів.

Він також використовує проактивний підхід до кращого надання нових функцій у своїх торгових центрах. Станом на перший квартал 2022 року Саймон активно реконструював шість торгових центрів, один з яких включатиме 13-поверхову офісну башту класу А в Атланті.

У Simon Property Group відбувається багато чого

Саймон розробляє та володіє торговими центрами класу А, які є новішими торговими центрами з високоякісними зручностями та орендарями. Зараз рівень вакантності в торгових центрах класу А найнижчий серед усіх підгруп торгових центрів, а в старих торгових центрах класу C рівень вакантності в 3 рази перевищує рівень вакантності торгових центрів класу А. REIT також має вигоду від володіння низкою торгових центрів, які є торговими центрами під відкритим небом.

Ринки з високим темпом зростання в Sunbelt і приміських районах також користуються більшим попитом, ніж ринки, що повільно розвиваються на Середньому Заході. Портфель Саймона представлений як на швидкозростаючих, так і на повільно зростаючих ринках, причому більшість його портфеля на ринках, де спостерігається більша віддача відвідуваності торгових центрів, ніж в інших областях. Чикаго; Остін, Техас та Атланта – три ринки, де Саймон володіє нерухомістю – спостерігали, як пішохідний трафік повернувся до базового рівня або перевищив трафік до пандемії.

У Флориді, де вона володіє та керує 22 торговими центрами та аутлет-центрами, чисте поглинання торгових площ покращується приблизно на 24 ринках, що є позитивною ознакою того, що попит на торгові центри повертається. Трохи менше 43% його чистого операційного доходу (NOI) надходить з ринків Sun Belt в Каліфорнії, Флориді та Техасі.

Заповнюваність портфеля зросла на 2,5% у порівнянні з минулим роком, при цьому станом на перший квартал було зайнято 93,3% його нерухомості. Хоча базова мінімальна орендна плата або змішана орендна ставка для його нерухомості постійно знижувалася в порівнянні з попереднім роком, вона зросла з кварталу на квартал, що є ще одним ознакою того, що ситуація відновлюється.

Компанія має надзвичайно добре фінансування, має 8,2 мільярда доларів у готівці та їх еквівалентах і помірний 5,7 кратний боргу до EBITDA (прибуток до сплати податків, відсотків, амортизації та амортизації), що трохи вище REIT в середньому 5.

Чи варто покупати акції Simon?

Зниження довіри як до торгових центрів, так і до фондового ринку означає, що зараз ціни для Simon Property Group є дуже привабливами. З огляду на те, що більшість обігу REIT приблизно в 20-30 разів перевищує FFO, Simon надзвичайно недооцінений за ціною FFO, що дорівнює дев’яти. Більше того, зараз дивідендна дохідність становить 6,67%.

Для інвесторів, які шукають вигідну угоду, я вважаю, що Simon Property Group – це покупка. Інвестори повинні бути готові до більшої волатильності – рецесія, безумовно, зашкодить торговим центрам. Але в довгостроковій перспективі, я думаю, Саймон на шляху до вражаючого відновлення.