Снижение на 30%, или все еще надо покупать REIT торговых центров?

4 месяца, 1 неделя назад - Май 30, 2022
Снижение на 30%, или все еще надо покупать REIT торговых центров?
В то время как движение в торговых центрах и магазинах замедлилось, Simon имеет хорошие возможности для разворота. Поскольку цена на акции упала на 30% с начала года, сегодняшняя скидка - отличное время для того, чтобы начать

Спрос на торговые центры уменьшается, но это не означает, что будущее Simon Property Group также уменьшается.

Поскольку S&P 500 поднимается вверх после очень тяжелого года для более широкого индекса, некоторые акции все еще переживают удары. Одним из них является Simon Property Group, ведущий инвестиционный фонд недвижимости (REIT) для торговых центров. На данный момент акции Simon упали на 30% с начала года, сейчас они торгуются в 9 раз больше, чем средства от операций (FFO). Однако растущая обеспокоенность будущим торговых центров дает инвесторам паузу и заставляет многих задумываться, стоит ли приобрести этот REIT.

Торговые центры не умирают, они просто меняются

Для миллениалов, торговый центр был не просто местом для покупок; это были эмоции. Это было место, где можно провести день, встретиться с друзьями, заняться спортом или посмотреть последний блокбастер.

Как бы мне не нравится ностальгическое ощущение, которое приносят торговые центры, они уже не то, что были раньше. Легкость онлайн-покупок медленно привела к снижению посещаемости торговых центров, даже к пандемии. Но COVID-19 сделал торговые центры еще менее привлекательными, и все больше потребителей отдают предпочтение торговым центрам под открытым небом, а не крытым.

Так что же делать Simon-у, крупнейшему в стране оператору торговых центров и аутлетов? Разворачиваться.

Эпоха переосмысления

Многие операторы торговых центров меняют свои предложения, чтобы привлечь и удержать клиентов на долгосрочную перспективу. Они сдают помещения в аренду для новых бутиков и поп-ап магазинов (pop-up store), а не для крупных магазинов или национальных сетей. Они добавляют технологические удобства, такие как умные раздевалки, и расширяют опыт, включая разнообразные фудкорты, больше ресторанов и даже развлекательные аттракционы, зеленые насаждения, музеи, американские горки, аквариумы и т.д.

Торговые центры также изучают идею аренды помещений для офисов, промышленных целей или гостиниц. В конце 2020 года Simon обсуждал с Amazon потенциальные возможности аренды свободных помещений. Хотя ничего не удалось достичь, это признак того, что Simon более чем открыт для корректировки своей бизнес-модели, чтобы удовлетворить меняющиеся потребности своих магазинов и клиентов.

Он также использует проактивный подход к лучшему предоставлению новых функций в своих торговых центрах. По состоянию на первый квартал 2022 года Саймон активно реконструировал шесть торговых центров, один из которых будет включать 13-этажную офисную башню класса А в Атланте.

В Simon Property Group происходит многое

Саймон разрабатывает и владеет торговыми центрами класса А, которые являются более новыми торговыми центрами с высококачественными удобствами и арендаторами. Сейчас уровень вакантности в торговых центрах класса А самый низкий среди всех подгрупп торговых центров, а в старых торговых центрах класса C уровень вакантности в 3 раза превышает уровень вакантности торговых центров класса А. REIT также имеет выгоду от владения рядом торговых центров, которые являются торговыми центрами под открытым небом.

Рынки с высоким темпом роста в Sunbelt и пригородных районах также пользуются большим спросом, чем медленно развивающиеся рынки на Среднем Западе. Портфель Саймона представлен как на быстрорастущих, так и на медленно растущих рынках, причем большинство его портфеля на рынках, где наблюдается большая отдача посещаемости торговых центров, чем в других областях. Чикаго; Остин, Техас и Атланта - три рынка, где Саймон владеет недвижимостью - наблюдали, как пешеходный трафик вернулся к базовому уровню или превысил трафик к пандемии.

Во Флориде, где она владеет и управляет 22 торговыми центрами и аутлет-центрами, чистое поглощение торговых площадей улучшается примерно на 24 рынках, что является положительным признаком того, что спрос на торговые центры возвращается. Чуть менее 43% его чистого операционного дохода (NOI) поступает с рынков Sun Belt в Калифорнии, Флориде и Техасе.

Заполняемость портфеля выросла на 2,5% по сравнению с прошлым годом, при этом по состоянию на первый квартал было занято 93,3% его недвижимости. Хотя базовая минимальная арендная плата или смешанная арендная ставка для его недвижимости постоянно снижалась по сравнению с предыдущим годом, она выросла с квартала на квартал, что является еще одним признаком того, что ситуация восстанавливается.

Компания имеет чрезвычайно хорошее финансирование, имеет 8,2 миллиарда долларов в наличных и их эквивалентах и умеренный 5,7 кратный долг к EBITDA (прибыль до уплаты налогов, процентов, амортизации и амортизации), что чуть выше REIT в среднем 5.

Стоит ли покупать акции Simon?

Снижение доверия как к торговым центрам, так и к фондовому рынку означает, что сейчас цены для Simon Property Group являются очень привлекательными. Учитывая то, что большинство обращения REIT примерно в 20-30 раз превышает FFO, Simon чрезвычайно недооценен по цене FFO, равной девяти. Более того, сейчас дивидендная доходность составляет 6,67%.

Для инвесторов, которые ищут выгодную сделку, я считаю, что Simon Property Group - это покупка. Инвесторы должны быть готовы к большей волатильности - рецессия, безусловно, повредит торговым центрам. Но в долгосрочной перспективе, я думаю, Саймон на пути к впечатляющему восстановлению.

Также рекомендуем