Инвестиции в собственный капитал - объяснение

1 месяц назад - Сентябрь 04, 2022
Инвестиции в собственный капитал - объяснение
Короткий гайд по соглашениям об участии в капитале.

Большинство владельцев домов, которые хотят собственный капитал сделать ликвидным, обращаются к традиционным вариантам ипотеки, таким как рефинансирование наличными, заем под жилье или HELOC. Но есть еще один способ для клиентов получить доступ к капиталу своих домов: инвестиция в собственный капитал или «соглашение о распределении капитала»

С инвестициями в собственный капитал вы продаете часть стоимости своего будущего жилья и получаете единовременную выплату наличными. Эти соглашения могут быть сложными, и не каждый домовладелец удовлетворяет требованиям. Но для тех, кто это делает, это может быть разумным способом получить доступ к денежной стоимости вашего дома, не беря новый ипотечный платеж.

Если ваш клиент может быть заинтересован в соглашении о распределении капитала, вот что вам следует знать.

Что такое инвестирование в собственный капитал?

Инвестиции в собственный капитал, также называемый соглашением о распределении капитала, - это относительно новый финансовый продукт, который позволяет вам продавать собственный капитал в вашем доме в обмен на авансовый платеж наличными. Но это не кредит, и ежемесячные платежи не нужны. Кроме того, это не предполагает взятия долгов или продажи вашего дома.

Наоборот, большинству домовладельцев, которые хотят получить доступ к денежной стоимости своего дома, нужно либо рефинансировать свою ипотеку, взять вторую ипотеку, либо продать недвижимость. В условиях высоких процентных ставок взять кредит на новое жилье может показаться не очень привлекательным. И здесь вступают в действие соглашения о распределении капитала.

Благодаря этой договоренности вы сотрудничаете с компанией, которая занимается инвестициями в недвижимость, такой как Hometap, Splitero, Unlock, Unison, Point или Fraction, и получаете быстрые деньги, продав часть капитала, который вы накопили.

Как работают соглашения о распределении капитала

Инвестиционные компании в недвижимость могут предложить вам немедленную наличность в обмен на долю в вашем будущем капитале. Часто вам придется вернуть сумму, которую вы предоставили в конце установленного срока, плюс процент любой прибыли от собственного капитала, которую вы накопили за это время.

Пример инвестиций в собственность

Эндрю Летам, сертифицированный специалист по финансовому планированию и редактор SuperMoney.com, говорит, что способы инвестиции в недвижимость могут несколько отличаться от компании к компании. Вот пример того, как работает одна конкретная модель:

«Представьте, что у вас есть дом в Калифорнии стоимостью 500 000 долларов. У вас накоплено 200 000 долларов США. Вы ищете 100 000 долларов США наличными от инвестиционной компании.

«Компания предлагает вам 100 000 долларов США за 25% предстоящей подорожания вашего дома», - говорит Летам.

Он продолжает: «Предположим, что стоимость вашего дома вырастет до 740 тысяч долларов в течение следующих 10 лет (десятилетия - это общий срок для инвестиций в недвижимость). Это предполагает годовой уровень повышения курса примерно на 4%, что является близким к среднему историческому показателю. В этом сценарии вам придется вернуть 100 000 долларов инвестиции, а также 25% оцененной стоимости вашего дома ».

Используя этот пример, это означает, что вы должны 100 000 долларов США плюс 60 000 долларов США (240 000 долларов США в виде увеличения стоимости дома х 25%).

Два типа инвестиций в капитал

Инвестиции в капитал фактически бывают двух форм: совместный капитал и совместная оценка. Что касается первого, когда вы создаете капитал в своем доме, инвестор в недвижимость также делает это. С последним инвестор делится лишь частью подорожания выше установленной начальной точки.

Преимущества инвестирования в капитал

Основное преимущество инвестирования в собственный капитал заключается в том, что вы можете изъять собственный капитал, не втягиваясь в дальнейшие долги, в отличие от рефинансирования наличных, займа в жилье или HELOC.

«Кроме того, нет ежемесячных платежей, что является отличным плюсом для владельцев домов, которые борются с денежными потоками», - говорит Латам. "Сумма, которую вы должны вернуть инвестору, будет меняться в зависимости от того, насколько увеличится стоимость вашей собственности. Если стоимость вашего дома падает, снижается и сумма, которую вы должны вернуть ".

Кроме того, с моделями совместного повышения стоимости у вас обычно есть по крайней мере 10 лет, пока инвестиции и доля повышения стоимости не будут возвращены. До окончания этого срока не нужно осуществлять ежемесячные или минимальные платежи. (Однако вам нужно будет вернуть деньги, если вы продадите или рефинансируете свой дом раньше.)

Недостатки инвестирования в капитал

С другой стороны, вы можете заплатить компании высокую норму прибыли за проданный капитал, если стоимость вашего дома существенно возрастет. Если вы вместо этого выбрали заем под недвижимое имущество или рефинансирование с более низкой фиксированной процентной ставкой, возможно, вы заплатили меньше за капитал, который вы ликвидировали.

«Уровень прибыли, который компания может получить от инвестиций в недвижимость, будет зависеть от рынка, на котором находится дом, цены, по которой инвестор приобрел недвижимость, относительной привлекательности дома на рынке и задолженность по кредиту, который отягощает дом», - отмечает Келли Макканн, адвокат из Портленда, штат Орегон.

Инвестиции в недвижимость также могут быть сложными для понимания.

«В целом большинство домовладельцев просто не имеют необходимого понимания законодательства о ценных бумагах, чтобы оценить риски, которые они несут, продавая часть собственного капитала в своем доме», - добавляет Макканн.

Кому стоит рассмотреть возможность инвестирования в собственный капитал?

Использование капитала вашего дома может иметь большие преимущества. Возможно, вы хотите консолидировать долг под высокие проценты или погасить свои студенческие займы. Возможно, вы хотите профинансировать дорогостоящий проект улучшения дома или сделать первый вклад в инвестиционную недвижимость. Или вы готовы начать новый бизнес. Какой бы ни была причина, ликвидация собственного капитала может предложить быстрое решение денежных средств.

Инвестиции в собственный капитал могут быть хорошим вариантом для собственников домов, желающих получить капитал и увеличить денежный поток без дальнейших долгов или ежемесячных платежей.

«Инвестиции в акции жилья также привлекательны для собственников домов с высоким соотношением долга к доходу или тех, кто не имеет отличной кредитной истории, поскольку инвестиции в акции жилья, как правило, имеют более снисходительные критерии соответствия», - продолжает Латам.

Инвестиции в недвижимость также могут предоставить вариант для собственников домов, которые могут не претендовать на другие займы на недвижимость или просто не хотят брать долги.

«Возможно, вы работаете самостоятельно или имеете изменчивый доход. Или, возможно, вы временно безработные или имеете дело с неожиданными расходами на лечение. Поскольку процентные ставки и стоимость долга растут, инвестиции в недвижимость становятся особенно привлекательными для широкого круга домовладельцев, поскольку здесь нет ежемесячных платежей или процентов », - говорит Рейчел Кеохан, вице-президент по маркетингу бостонской компании Hometap.

Как квалифицироваться для инвестиции в собственный каптиал

Чтобы иметь право на инвестиции в недвижимость, вы должны соответствовать определенным критериям.

«Например, в нашей компании [Hometap] мы обычно инвестируем только в те объекты, в которых собственник жилья имеет минимум 25% капитала, - говорит Кеохан. «Следовательно, если соотношение займа к стоимости (LTV) превышает 75%, Hometap может быть не лучшим решением».

McCann предупреждает, что ваш ипотечный кредитор может не позволить вам заключить соглашение о распределении акций, или вас могут наказать за это.

«Часто кредитные документы на заем под ипотечное обеспечение не позволяют домовладельцу продать часть собственного капитала без негативных последствий», - говорит Макканн.

Проведите собственный дью-дилиженс, прежде чем заключать соглашение об инвестициях в недвижимость. Хотя отзывы на финансовых веб-сайтах, безусловно, полезны, сайты с отзывами потребителей, такие как Trustpilot, могут помочь вам получить лучшее представление о настоящем опыте владельца жилья.

«Совершайте покупки среди различных инвестиционных компаний, сравнивайте несколько предложений, прежде чем принять одно, и внимательно читайте все мелкие шрифты», - рекомендует Летам.

Также уточните у своего ипотечного кредитора отсутствие штрафных санкций за заключение соглашения о разделе акций, и подумайте о том, чтобы привлечь адвоката для проверки сделок и документации.

* Альтернативные варианты доступа к собственному капиталу*

Инвестиции в недвижимый капитал или сделка о совместном капитале - не единственный выбор, если вы хотите получить доступ к денежной стоимости своего дома. Если вы отвечаете требованиям, взамен вы можете вытащить капитал из своего дома с помощью:

  • Заем под недвижимое имущество, которое служит обеспеченной второй ипотекой и выплачивает единовременную сумму при закрытии;
  • HELOC, с которого вы можете взять и вернуть при необходимости;
  • Рефинансирование наличными, которое предусматривает привлечение собственного капитала, а также рефинансирование вашего основного ипотечного займа; и
  • Обратная ипотека, если вам 62 года или старше.

Один из этих вариантов может лучше удовлетворить потребности вашего клиента, не предлагая часть их будущих прибылей от капитала.

Также рекомендуем